So ermitteln Sie den Wert einer Immobilie

Wer kann den Wert einer Immobilie ermitteln?

Um einen seriösen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln, empfiehlt es sich, einen Profi vor Ort hinzuzuziehen. Dabei sind Immobiliengutachter oder erfahrene Makler die besten Ansprechpartner für die Wertermittlung. Personen, die eine emotionale Bindung zu der Immobilie haben, sollten keine Hausbewertung durchführen, da sie dazu neigen, den tatsächlichen Marktwert zu überschätzen und den Preis zu hoch anzusetzen. Stattdessen können Sie als Eigentümer durch das Vergleichen von Inseraten benachbarter Immobilien einen Überblick über die Verkaufspreise in Ihrer Region erhalten und diese mit dem vom Gutachter ermittelten Hauswert Ihrer Immobilie vergleichen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Kosten für einen Immobiliengutachter in der Regel zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwerts betragen, aber auch bis zu fünf Prozent betragen können. Ein Makler übernimmt oft kostenlos die Ermittlung des Hauswerts, wenn der Hausverkauf später über ihn abgewickelt wird. Banken verfügen oft über eigene Gutachter, die die Begehung vor Ort durchführen und den Wert der Immobilie ermitteln.

Es ist mittlerweile möglich, eine Hausbewertung online durchzuführen. Die online ermittelten Werte Ihrer Immobilie können als erste Einschätzung oder Richtwert in Bezug auf die Hausbewertung dienen und Ihnen zeigen, ob Sie den Wert Ihrer Immobilie richtig oder falsch eingeschätzt haben. Für die meisten Online-Immobilienbewertungen fallen keine Kosten an. Sie müssen lediglich den Bewertungsbogen mit den Details zu Ihrem Haus ausfüllen, Ihre E-Mail-Adresse hinterlassen und innerhalb weniger Minuten eine Hausbewertung mit einem möglichen Verkaufswert erhalten. Dies kann schneller und kostengünstiger sein als die Beauftragung eines Gutachters.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Gutachter mit geschultem Auge normalerweise nichts in einem Haus übersieht und dass er als neutrale Person alle Vor- und Nachteile Ihres Hauses sorgfältig abwägt. Wenn Sie selbst nicht über Fachkenntnisse verfügen, erkennen Sie möglicherweise nicht die ersten Anzeichen für Probleme mit der Bausubstanz oder bagatellisieren möglicherweise den Renovierungsbedarf, um den Hauswert zu erhöhen. Bei der Durchführung einer Online-Hausbewertung sollten Sie ehrlich zu sich selbst sein und die Zahlen für Ihr Objekt nicht schönen. Andernfalls bringt Ihnen der Preis, den der Rechner ermittelt, leider nichts. Es ist auch wichtig, bei der Auswahl eines Online-Immobilienbewertungs-Tools eine seriöse Seite zu wählen.

Wie wird der Wert eines Hauses berechnet?

Der Wert eines Hauses wird durch drei wesentliche Faktoren bestimmt

• Lage der Immobilie
• die Größe des Hauses und des Grundstücks
• die Ausstattung des Hauses

Es ist wichtig, dass jedes Haus mit einem geeigneten Verfahren bewertet wird, welches von einem Sachverständigen durchgeführt wird. Der Sachverständige kann beurteilen, welches Bewertungsverfahren am besten für die jeweilige Immobilie geeignet ist und baut sein Gutachten auf dieser Grundlage auf.

Verfahren zur Hausbewertung

Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Hausbewertung:

• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren
• das Vergleichswertverfahren

Je nach Art der Immobilie und des Zwecks der Bewertung werden unterschiedliche Verfahren angewendet.

Das Sachwertverfahren beruht auf den Kosten, die für den Bau eines ähnlichen Gebäudes anfallen würden, wobei das Alter und der Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Der Bodenwert wird dabei ebenfalls einbezogen. Dieses Verfahren wird häufig bei der Bewertung von selbst genutzten Immobilien verwendet, beispielsweise wenn man ein Haus als Sicherheit für einen Kredit einsetzen möchte und die Bank ein Wertgutachten verlangt.

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert von vermieteten Immobilien anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet, wobei auch Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten berücksichtigt werden. Im Gegensatz zu den anderen Verfahren steht hierbei die langfristige Rendite im Fokus.

Das Vergleichswertverfahren zur Hausbewertung stützt sich auf eine Wohnmarktanalyse, die den Wert von Immobilien aus der Umgebung des zu bewertenden Hauses berücksichtigt. Dabei wird der Wert des Hauses auch von seiner Lage beeinflusst. Die Vergleichsobjekte sollten etwa gleich groß und ausgestattet sein wie das zu bewertende Haus.

Bodenwert dient als Orientierungshilfe

Die Bewertung einer Immobilie berücksichtigt auch den Bodenwert, da dieser einen wesentlichen Einfluss auf den Hausverkauf hat. Die Lage spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Der Bodenwert wird einfach ermittelt und ist eine wichtige Grundlage sowohl für den Verkehrswert als auch für den Verkaufswert. Der Bodenrichtwert dient als Basis für die Ermittlung des Bodenwerts und wird regelmäßig von Sachverständigen festgelegt. Dieser kann in der Regel kostenlos online auf den Internetseiten der Kommune oder des Bundeslandes eingesehen werden und ist nach Gebieten kategorisiert. Der Bodenrichtwert variiert je nach Lage und Nutzung des Gebiets. Wohngebiete haben in der Regel einen höheren Bodenrichtwert als Mischgebiete, in denen auch Gewerbe- oder Industrieflächen vorhanden sind.

Mit der folgenden Formel können Sie den Bodenwert Ihres Grundstücks einfach selbst ermitteln:

Bodenrichtwert pro Quadratmeter (Euro) x Grundstücksfläche in Quadratmeter = Bodenwert (Euro)

Beispiel: Bodenrichtwert 350 €/m² x 450 m² Grundstück = 157.500 € Bodenwert

Einflussfaktoren für Immobilienwert

Verkehrswert: Bei einem Verkauf spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Es ist wichtig zu wissen, in welchem Bundesland, in welcher Region und in welcher Stadt sich die Immobilie genau befindet - das nennt man Makrolage. Auch die Mikrolage ist von Bedeutung, denn sie beschreibt, was sich in unmittelbarer Umgebung des Hauses befindet, wie z.B. Autobahnen, Supermärkte, Schulen, Freizeit- und Kulturmöglichkeiten, Kindergärten, Parks oder medizinische Versorgung. Der Verkehrswert hängt auch von der Perspektive der Region oder der Straße ab. Wenn sich das Haus beispielsweise in einem idyllischen Ort direkt an einer Durchfahrtsstraße befindet, ist der Verkehrswert geringer. Wenn jedoch eine Umgehungsstraße gebaut werden soll, um die Dorfstraße zu entlasten, steigt der Wert des Hauses. Ein Verkehrswertgutachten beschreibt alle wichtigen Wertfaktoren einer Immobilie sehr detailliert und liefert genaue Begründungen zu den einzelnen Zahlen und Werten.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie ist auch die Größe und Ausstattung des Hauses von großer Bedeutung. Hierbei wird die Anzahl der Wohneinheiten, die vorhandenen Nebenräume wie Keller, Garage oder Carport sowie die Aufteilung der Wohn- und Nutzfläche berücksichtigt. Auch die Anzahl und Größe der Zimmer, Badezimmer und der Küche können entscheidende Faktoren bei der Hausbewertung sein. Darüber hinaus wird auch die Möglichkeit, in Zukunft durch einen Dachausbau oder ähnliches zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, vom Sachverständigen als wertsteigernd bewertet.

Auch der Zustand der Immobilie spielt bei der Hausbewertung eine wichtige Rolle. Dabei wird geprüft, wie hochwertig die Bausubstanz ist und in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Ist das Dach in Ordnung und wie steht es um die Dämmung? Muss die Heizung erneuert werden? Auch Renovierungsbedarf und mögliche Probleme an der Bausubstanz fließen in die Wertermittlung mit ein, da sie den Wert mindern können. Dabei gilt zu beachten, dass ein altes Haus trotz seines Alters in einem guten Zustand sein kann, wenn es vom Verkäufer stets gepflegt und instandgehalten wurde. Eine solche Pflege steigert den Wert der Immobilie und kann zu einem höheren Verkaufspreis führen.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, betrachtet der Gutachter auch die Ausstattung und individuelle Merkmale des Hauses. Dabei wird untersucht, welche Ausstattungsmerkmale vorhanden sind und in welchem Zustand sie sich befinden. Beispielsweise wird überprüft, ob Parkett oder Laminat in den Schlafzimmern vorhanden sind, ob es eine hochwertige Badezimmerausstattung gibt oder eine Terrasse von angemessener Größe vorhanden ist. Es wird auch darauf geachtet, ob die Immobilie gepflegt und sauber ist oder ob es möglicherweise Probleme wie einen feuchten Keller gibt. Hauseigentümer diskutieren häufig ausführlich mit dem Gutachter über diesen Teil der Immobilienbewertung und neigen dazu, den Wert von Dingen, die sie vor Jahren gekauft haben, immer noch anzuführen. Potenzielle Käufer machen jedoch oft ein Angebot, das ihnen Spielraum für zukünftige Arbeiten lässt, ohne ihren Kreditrahmen zu erhöhen.

Unterlagen für eine Hausbewertung

Die folgenden Unterlagen sind wichtig für die Bewertung und sollten (sofern möglich und vorhanden) vorliegen:

• Auszug aus der Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Gültiger Energieausweis
• Bauzeichnung der Immobilie
• Wohnflächenberechnung
• Auszug aus Baulastenverzeichnis
• Nachweise über Wartung und Reparatur technischer Anlagen (z.B. Heizung, Hebeanlage)
• eventuelle Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen (bei älteren Häusern)
• eventuell Mietverträge inkl. Aufstellung der Nettokaltmieten (falls Haus/Wohnung vermietet ist)

Wenn Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, empfiehlt es sich, eine Kopie des Denkmalbescheids beizufügen. Falls Sie Erbbaurecht nutzen, benötigt der Gutachter den Erbbaurechtsvertrag sowie den Nachweis über die aktuellen Erbbauzinsen.

Um den Wert Ihrer Eigentumswohnung zu ermitteln, benötigt der Sachverständige verschiedene Unterlagen von Ihnen. Dazu gehören

• die Teilungserklärung
• der Aufteilungsplan
• die Nebenkostenabrechnung
• die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen